EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DESTA CAPITAL.
……………., brasileiro, casado, motorista autônomo, portador da cédula de identidade RG n.º …………., inscrito no CPF/MF sob o n.º ………………., residente e domiciliado na Rua ……………., Bairro …………., nesta Capital, por sua advogada e procuradora adiante assinada, conforme instrumento procuratório incluso (doc. ….), com escritório profissional abaixo impresso, onde recebe notificações e intimações, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS, com pedido de CONCESSÃO ANTECIPADA DOS EFEITOS PARCIAIS DA TUTELA FINAL, com fulcro nos artigos 145, inciso II, 158 e 159 do Código Civil; Lei 8.078/90 (CDC), artigo 273, inciso I do Código de Processo Civil, bem como os demais dispositivos aplicáveis à matéria, contra
……………., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob n.º ……………, com sede na …………….., Bairro ……………, nesta Capital, na pessoa de seu representante legal, pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:
1. DO CONTRATO
Em data de ….. de ………. de ……….. o requerente firmou com a requerida Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda (doc. …. a …), tendo com objeto os seguintes bens imóveis:
Contrato n. ……… Apto. ……….. – Módulo …., do bloco …. – PADRÃO – Tipo …., com área privativa de ……m2, área de uso comum de …..m2, totalizando …..m2, ou PADRÃO – Tipo …., com área privativa de …..m2, área de uso comum de …..m2, totalizando …..m2, situado na Rua ………….., em …………… do Empreendimento Residencial …………… (Cód. …..).
Contrato n. …………..: Apto ….. – Módulo .., do bloco ….. – PADRÃO – Tipo …, com área privativa de ……m2, área de uso comum de …..m2, totalizando …..m2, ou PADRÃO – Tipo …., com área privativa de ….m2, área de uso comum de ….m2, totalizando ….m2, situado na Rua …………….., em …………, do Empreendimento Residencial ………….. (cód. …..).
2. DO VALOR E DO FINANCIAMENTO DOS IMÓVEIS
O preço total dos imóveis adquiridos à época do financiamento era de R$ ………. cada apartamento, sendo R$ ……. a título de poupança e o saldo devedor financiado em …… parcelas iguais, conforme Quadro Resumo em anexo (doc. …. e …) e Proposta de Reserva n. ……. e ….. (doc. …. e ….).
3. DOS PAGAMENTOS EFETUADOS
O requerente pagou a poupança de ambos os imóveis, acrescido de um total de …. parcelas no valor de R$ ………, conforme planilha de cálculo em anexo (doc. ….), que computou entrada e financiamento em valores atualizados e corrigidos monetariamente.
Portanto, até o mês de ……. do corrente ano as parcelas dos referidos imóveis encontra-se em dia, como se comprova através da juntada das cópias dos comprovantes de pagamento em anexo (doc. ….., …. e ….) .
4. DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL
De acordo com o estabelecido na cláusula Décima Primeira dos referidos contratos (doc. ….), que fala do “DO PRAZO DA ENTREGA” e ainda no item 13 do Quadro Resumo (doc. …. e …), o prazo da entrega do imóvel do bloco 02 seria para ……. de …… e do imóvel do bloco …. seria para …… de ….., com tolerância de atraso ou antecipação, em ambos os contratos, de …… dias, o que prorrogaria a entrega da obra para ….. e …….. de ……., respectivamente.
Desta forma, deve haver a rescisão contratual em razão da requerida não ter entregue os imóveis nos prazos estipulados, descumprindo cláusula contratual resolutiva, bem como não haver previsão para a efetiva entrega.
5. DO ANDAMENTO DA OBRA
A construção dos referidos imóveis, pertencentes aos blocos “…” e “…” sequer iniciou e a obra composta de vários blocos encontra-se totalmente atrasada, senão abandonada, pois somente um dos blocos está em fase de acabamento e um outro ainda no início, como podemos observar pelas fotos e respectivos negativos inclusos à presente (doc. ….), sendo que nenhum deles referem aos imóveis adquiridos pelo requerente.
6. DA NOTIFICAÇÃO
Como o prazo da entrega da obra já se expirou, levando-se em conta a tolerância de …….. dias de atraso, o requerente procedeu a NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL da requerida, conforme documento em anexo (doc. ….), notificando-a, em resumo, nos seguintes termos:
“…tem a presente a finalidade de NOTIFICAR a empresa ……. .,na pessoa de seu representante legal, para, no prazo improrrogável de 30 ( trinta ) dias, contados a partir do recebimento desta, providencie a rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos a título de adiantamento do respectivo imóvel, tendo em vista não haver a mínima possibilidade da entrega dos imóveis em tempo hábil…”
Passamos hoje … meses após o recebimento da referida notificação, que foi em …/…/…, não houve por parte da requerida qualquer contato ou tentativa de acordo no sentido de rescindir extrajudicialmente o contrato firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos a título de adiantamento pelos respectivos imóveis, o que motivou a propositura da presente ação.
7. DO INADIMPLEMENTO POR PARTE DA RÉ
A ré, através do seu inadimplemento, ou seja, da não entrega dos imóveis no prazo estipulado no contrato, deu motivo para sua rescisão, uma vez que o requerente não tem mais interesse em continuar pagando por algo que não sabe se vai receber no futuro, pois teme que os imóveis não venham a ser construídos, causando-lhe prejuízo financeiro considerável, uma vez que já pagou o valor atualizado de R$ ……….
8. DA MATRÍCULA DO IMÓVEL
Conforme Quadro Resumo em anexo (doc. … e … ), o imóvel tem sua origem na Matrícula n. …… da ….ª Circunscrição Imobiliária desta Capital.
Como podemos observar pela inclusa certidão atualizada da respectiva matrícula e nas demais que foram abertas (doc. …., …., e ….), não consta em momento algum a incorporação da respectiva obra.
O Código Civil determina em seu artigo 145, inciso II:
Artigo 145. É nulo o ato jurídico:
II – Quando for ilícito, ou impossível, o seu objeto.
9. DO CONTRATO DE ADESÃO
O contrato firmado entre as partes é de adesão, onde as cláusulas foram previamente estipuladas, não permitindo ao requerente interferir de qualquer modo na sua confecção, ou seja, ou assinava como se encontrava ou não firmava o negócio. Como pode ser verificar no documento de n. … a …, o contrato é padrão, sendo preenchidos somente espaços vazios nos itens constantes do Quadro Resumo (doc. …. e ….), que é anexo ao contrato firmado.
Analisando-se mais profundamente o contrato firmado entre as partes, verifica-se que o mesmo está repleto de cláusulas leoninas e abusivas, conferindo ao requerente somente deveres e sanções, enquanto à requerida cabem direitos e privilégios. O presente contrato não é recíproco, não confere às duas partes os mesmos direitos, isto é, não há equilíbrio entre as partes.
Prova robusta desta iniquidade é a cláusula ….ª, inciso …., letra “….”, que estabelece uma multa em caso de inadimplemento contratual do comprador, proporcional às parcelas pagas pelo mesmo, que varia de 20 (vinte) a 60% (sessenta por cento), mas que nada estabelece em caso de rescisão motivada pela requerida.
Diante disso, toda e qualquer cláusula que confere direitos somente à requerida, também deverá conferir em relação ao requerente, isto para se garantir a isomania e equilíbrio contratuais.
A Lei 8.078/90 (CDC) determina:
“Artigo 6º – São direitos básicos do consumidor:
V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais (grifo nosso) ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.”
“Artigo 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos ou impliquem renúncia ou disposição de direitos (grifos nossos);
II- subtraiam ao consumidor a opção do reembolso da quantia já paga (grifo nosso), nos casos previstos neste Código;
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa – fé ou a equidade (grifo nosso).”
Com fundamento nos artigos acima citados, deve ser considerada nula a cláusula 15ª, parágrafo quarto, que obriga o requerente a renunciar expressamente a multa contratual (compensatória), prevista no art. 924 do Código Civil; bem como deve ser considerada nula parte da cláusula 16ª, letra “C”, que fala em devolução dos valores pagos em tantas parcelas quantas foram pagas, uma vez que a requerida já usufruiu de todo o numerário pago pelo requerente e desta forma se locupletaria com a devolução da forma indicada no contrato.
10. DA DEVOLUÇÃO DE VALORES
Além de requerer a rescisão contratual, o requerente tem direito a ser ressarcido de todos os valores pagos até o presente momento para a requerida, inclusive porque já pagou um percentual significativo do saldo devedor existente na época da assinatura do contrato.
Em valores atuais, o requerente já pagou para a requerida o valor de R$ ………, sendo que tal numerário corresponde aos valores pagos como entrada (poupança), antecipação de parcelas e …… parcelas de financiamento.
O cálculo atualizado se encontra na planilha em anexo (doc. ….), com o índice e juros de mora legais.
A cópia dos comprovantes de pagamento igualmente estão juntados à presente (doc. …, …. e …).
Como se pode verificar, o requerente já despendeu uma quantia razoavelmente grande pelo incerto imóvel, valor este equivalente a 70% (setenta por cento) do saldo devedor à época do financiamento (item … do Quadro Resumo).
O artigo 158 do Código Civil determina:
“Anulado o ato, restituir-se-ão as partes ao estado, em que antes dele se achavam, e não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.”
Desta forma, deve a requerida ser condenada a devolver todo o valor pago pelo requerente, devidamente corrigido até o efetivo pagamento, isto para se evitar uma locupletação sem causa e benesse da mesma.
11. DA MULTA CONTRATUAL
Conforme narrado acima, no contrato firmado entre as partes, estabeleceu-se uma multa em caso de rescisão contratual (cláusula ….ª, inciso …, letra “…”), como já mencionado, proporcional às parcelas pagas pelo requerente.
A cláusula …ª, que trata “DA RESCISÃO”, fala do inadimplemento ou descumprimento de quaisquer obrigação por parte do “comprador”, sendo que, nos termos dos itens acima da presente ação, cabe a multa a qualquer parte que dê motivo à rescisão.
Na cláusula …ª que trata das “CONSEQUÊNCIAS DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO COMPRADOR”, ESTABELECE-SE QUE A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS – EM CASO DE INADIMPLEMENTO – OBEDECERÁ O SEGUINTE CRITÉRIO:
Percentual Pago Percentual de Devolução Multa
10% 40% 60%
10 a 40% 50% 50%
40a 60% 70% 30%
60a 100% 80% 20%
Desta forma, se houvesse inadimplemento por parte do requerente neste momento, o mesmo teria retirado 20% (vinte por cento) do valor pago a título de multa contratual, uma vez que pagou entre 60 a 100% do valor dos imóveis em cada um dos contratos.
Pelo equilíbrio e igualmente entre as partes, a requerida deve acrescer ao ressarcimento que o requerente tem a receber, o mesmo percentual de multa, ou seja, 20% (vinte por cento).
Estabelece o Código Civil, em seu Título.
II – DOS ATOS ILÍCITOS:
Art. 159. “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano…”
12. DA NOTA PROMISSÓRIA DADA EM GARANTIA DO CONTRATO
O requerente quando firmou contrato com a requerida assinou alguns documentos e não lembra precisamente se entre eles estavam notas promissórias referentes ao valor financiado dos imóveis, o que geralmente ocorre em casos similares, para que a requerida tenha garantia do negócio efetivado.
Se por ventura o requerido assinou tais notas promissórias, as mesmas devem ser consideradas nulas, uma vez que o próprio contrato firmado entre as partes garante-se por si mesmo.
E, se houverem tais títulos, para que se evite o envio dos mesmos para protesto, uma vez que o requerente parou de pagar o financiamento, os títulos devem ser juntados nos autos.
13. DA NECESSIDADE DA ANTECIPAÇÃO PARCIAL DA TUTELA
O artigo 273 do CPC prevê a possibilidade de antecipação total ou parcial da tutela jurisdicional caso haja prova inequívoca de que o demandante corre risco de dano irreparável ou de difícil reparação. Tais pressupostos estão demonstrados acima.
Ademais, é pública e notória a situação econômica-financeira precária da requerida, bem como de grande parte de empresas do setor das mesmas, lesando inúmeras pessoas que muitas vezes aplicam todas as suas economias na compra de um imóvel, vindo logo à frente perder todo o investimento feito, sendo que os representantes das mesmas acabam se locupletando com o patrimônio e economia alheias.
A obra iniciada pela requerida tem pouca ou nenhuma chance de ser construída, pelo estado em que se encontra atualmente.
O presente pedido de antecipação de tutela visa evitar que a requerida deixe de ressarcir o requerente dos valores pagos pelos imóveis.
Tem-se que levar em conta, ainda, que enquanto se discute o litígio que ora se instaura, e o requerente simplesmente deixar de pagar as parcelas a que se obrigou da assinatura do contrato, corre o risco da requerida indicar a protesto os títulos por ele, requerente, eventualmente assinados em branco; inscrever seu nome em cadastros de inadimplentes e por fim executarem judicialmente o contrato em questão.
Desta forma, mister se faz que Vossa Excelência conceda parcialmente os efeitos da tutela jurisdicional, como lhe permite a lei, enquanto se discute o mérito da presente ação, para fim de liminarmente declarar a cessação da exigibilidade contratual e por consequência determinar a juntada das notas promissórias mencionadas, se houverem, com a abstenção da requerida de fazer qualquer inscrição do nome do requerente em cadastros restritivos de crédito face ao contrato em litígio.
14. DO PEDIDO
Diante dos fatos acima expostos, e no intuito de impedir que o requerente sofre maiores prejuízos, requer-se:
Preliminarmente e inaudita altera para, o deferimento da antecipação da tutela, para determinar-se a inexigibilidade do contrato em litígio;
Que seja determinada à requerida que se abstenha de enviar as Notas Promissórias a Cartório de Protesto, se houverem tais títulos sob sua posse; de inscrever o nome do requerente em cadastros de inadimplentes ou propor ações de execução/cobrança.
No mérito requer-se:
Seja o presente pedido julgado PROCEDENTE, rescindindo-se em definitivo o contrato firmado entre as partes;
Sejam consideradas nulas Notas Promissórias que por ventura estiverem vinculadas ao presente contrato, nos termos do item 12 deste petitório, bem como seja a requerida compelida a juntar aos outros os títulos originais;
A nulidade de toda e qualquer cláusula que confere direitos somente à requerida, devendo conferir direitos iguais em relação ao requerente, isto para se garantir a isonomia e o equilíbrio contratuais.
A condenação da requerida a devolver ao requerente todos os valores pagos como entrada (poupança), antecipações e parcelas, no valor R$ …….., conforme planilha em anexo, valor este atualizado monetariamente e com juros de mora legais até o efetivo pagamento;
A condenação da requerida a pagar ao requerente o valor de R$ …….., referente à multa rescional, nos termos do item …. da presente peça, valor este devidamente corrigido até o efetivo pagamento, face a rescisão provocada pela mesma;
A citação da requerida, na pessoa de seu representante legal, no endereço antes mencionado, para que conteste a presente ação, sob pena de revelia;
A condenação da requerida no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes na proporção de 20% (vinte por cento) do valor dado à presente.
Protesta-se pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente o depoimento pessoal do representante legal da requerida, oitiva de testemunhas, juntada de documentos, entre outras, se necessário for.
Dá-se à causa o valor de R$ ………….(……………….), para todos os efeitos legais.
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]