Com o agravamento da crise advinda da pandemia do COVID 19, locadores de imóveis comerciais vêm recebendo pleitos de locatários para isenção e ou redução dos valores locatícios durante e após o período de paralisação. De um lado, locatários preocupados com a paralisação de suas atividades e consequente queda ou até perda total de faturamento e, de outro, Locadores que dependem das locações para outros compromissos e em alguns casos para sua própria subsistência, como única fonte de renda.
Abaixo a lista das perguntas básicas que recebemos e as orientações que podem ajudar na otimização dessas negociações, evitando assim a judicialização.
O LOCATARIO PODE PLEITEAR A RENEGOCIAÇAO DOS CONTRATOS?
Sim. O pleito pode ser realizado e, se houver recusa na renegociação amigável, há a possibilidade do pedido ser deduzido perante o Poder Judiciário, com base nos artigos nos artigos 422, 478, 479 e 480 do Código Civil, que tratam da boa-fé contratual e da possibilidade de revisão por onerosidade excessiva
O LOCADOR É OBRIGADO A ACEITAR?
Não existe obrigatoriedade e qualquer negociação depende da aceitação de ambas as partes. Se não houver acordo amigável, aquele que se sentir prejudicado poderá pleitear a revisão judicial do contrato com base nos artigos acima citados, e a decisão do Juiz substituirá a vontade das partes.
COMO CONCILIAR OS INTERESSES?
Em um momento de crise como esse é importante fazer a avaliação de cada caso, levando-se em consideração o ramo de atividade, a paralisação total ou não das atividades, e o tempo de recuperação, entre outros. Esse é um exercício que deve ser realizado por locador e locatário. O Locatário deve considerar sua capacidade de retomada e cumprimento efetivo do contrato em vigor e da proposta que será ofertada. O Locador, por sua vez, também deve avaliar com cautela todos os aspectos da locação, inclusive como ficará o mercado após a pandemia, o risco de crise no setor, o risco de desocupação com a consequente necessidade de ter que arcar com todas as despesas e tributos inerentes ao imóvel.
COMO DOCUMENTAR OS ACORDOS?
Para renegociação do contrato escrito é necessário celebrar aditamento prevendo as novas condições acordadas.
Tendo em vista o caráter emergencial, a proposta com aceite via arquivo eletrônico poderá servir como prova em caso de discussão futura.
NA IMPOSSIBILIDADE DE CELEBRACAO DE ACORDO, QUAIS MEDIDAS PODERAO SER TOMADAS?
O Locatário poderá ingressar com ação judicial para revisão do valor pago em razão da situação e até para consignação de eventuais valores que reputa adequadamente devidos em virtude da crise, evitando a ação de despejo nos termos do artigo 68 da Lei do Inquilinato;
O Locador poderá, a seu critério, ingressar com ação de despejo por falta de pagamento ou pagamento a menor, e cobrança de eventuais valores em atraso.
Por fim, é importante ressaltar que a realidade atual nunca antes foi vivida, muito menos com a dimensão e abrangência que ora se apresenta.
Assim, praticamente não há parâmetro anterior que possa ser utilizado como comparativo e que permita apresentar um prognóstico seguro de como será o entendimento judicial a respeito do tema. Portanto, é realmente o momento de, com sabedoria e serenidade, sopesar os prós e os contras de um litígio, o custo e o desgaste que lhe são inerentes e tomar uma decisão baseada no pragmatismo.
Mariana Hamar Valverde e Ana Beatriz Gregolin, sócia e advogada do Moreau Valverde Advogados