por Fábio Trois de Mello, advogado e gestor da Banca de Síndicos
A inadimplência em condomínios prejudica a administração financeira de forma ampla. Não somente pela dificuldade em manter a previsão orçamentária aprovada para a gestão, mas também em razão da impossibilidade de efetuar bloqueios nos consumos de água e gás, causando intranquilidade e insatisfação aos condôminos adimplentes.
Em condomínios com arrecadação baixa, o inadimplemento de uma unidade em um mês desestrutura as contas – impondo-se um desafio para os síndicos, pois muitas vezes representam um valor baixo para propositura de uma demanda judicial em relação aos custos correlacionados – seguindo de encontro aos princípios basilares da busca na otimização de recursos.
Apresentada a inadimplência, o sindico não tem muitas escolhas procedimentais. Ele deve seguir um caminho claro e bem definido até culminar com a propositura de demanda judicial de execução de cotas condominiais e seus desdobramentos, deixando de lado a possibilidade de redução do custo para todas as partes envolvidas, que é um dos pilares do trabalho de um sindico – o qual se coaduna a obrigatoriedade legal de controlar as despesas e fazer as cobranças de cotas condominiais. Esta segunda é delegada às administradoras – por uma faculdade legal, mas não deixa de ser função do sindico – e muitos não gostam de exercer.
Minimamente ou diligentemente é fundamental que o sindico siga um trâmite, que necessariamente deve ser apresentado e aprovado por todos os condôminos, pois faz a inserção da comunidade ao processo, mesmo sendo o procedimento mais simples e comumente seguido – como segue – o contato direto é a primeira forma de buscar e de verbalmente impor a mora ao devedor, também manter o diálogo, pois é necessário compreender o motivo para o não pagamento da cota condominial. Assim, acrescendo mais um pilar na gestão de um síndico: atender a todos os condôminos, sim, mesmo os inadimplentes. No segundo ponto chega-se a notificação extrajudicia, como a número dois na ordem dos procedimentos administrativos – mas este se apresenta como o início da formalização documental e o final das possibilidades manejadas somentepelo sindico. A terceira etapa infere a necessidade de agravamento dos custos com o acionamento de escritório de cobrança, que legalmente é de incumbência do inadimplente, mas que segue sendo adiantado pelos demais condôminos, até o adimplemento final do devedor.
Em sequência aos procedimentos, resta claro que o caminho mais desejado pelos síndicos – na esteira da redução do impacto financeiro, ante a imposição da distribuição de demanda judicial – seria a busca do crédito sob o pálio da Lei 9.099/1995 (Juizado de Pequenas Causas), que suporta demandas com o valor até 40 salários mínimos. Porém, os condomínios na égide da referida legislação, não têm legitimidade para gozar dos benefícios do juizado especial cível, salvo decisões esparsas em contrário e seguindo a interpretação positivista da legislação, restando imperiosa a necessidade de interposição da demanda judicial sob o procedimento comum ordinário, que refletirá no pagamento de custas judiciais, caindo por terra a possibilidade do sindico de solucionar o inadimplemento da forma menos onerosa possível.
Importante ressaltar que o tempo para uma demanda judicial decorrer é incalculável, sem trazer a baila os desdobramentos cabíveis pela legislação até uma decisão transitada em julgado e a possibilidade de penhora do imóvel.
A título exemplificativo, trazemos a pesquisa realizada pelo Secovi/RS em janeiro de 2018 acerca da inadimplência no pagamento de cotas condominiais em Porto Alegre. O levantamento foi realizado por amostragem com a avaliação dos dados fornecidos pelas administradoras de condomínios em diferentes bairros da Capital, com base nos seguintes períodos de atraso, até 29 dias, de 30 a 60 dias e mais de 60 dias.
Os resultados mostraram que 16,00% das 65.856 economias avaliadas estavam em atraso no pagamento das taxas condominiais, das quais 0,43% possuíam medidas judiciais em andamento.
Em janeiro/2018, a inadimplência das quotas condominiais atingiu 16,00% das economias, tendo acréscimo considerável em relação ao mês anterior (13,65%). O maior índice de atraso, considerando-se o tipo de condomínio, está no período de “mais de 60 dias” com 7,53%, seguido de “até 29 dias” com 6,34%, e, de “30 a 60 dias”, com 2,13%. A média da inadimplência nos 12 meses fechados em dezembro/2017 foi de 14,56%.
Os percentuais dos diversos períodos pesquisados na inadimplência nos condomínios por período em Porto Alegre – janeiro/2018.
A pesquisa evidencia que justamente em virtude dos baixos encargos na cobrança de cotas condominiais, ou seja, correção monetária com base no IGP-M, juros de 1% ao mês e multa a partir da data da inadimplência de 2%, que o desafio do sindico é grande em manter 100% de adimplentes.
Resta evidenciado o desgaste do síndico para que consiga a recuperação do crédito e a manutenção da estabilidade financeira do condominio, pois impõe-se – como alhures mencionado – seguir minimamente os procedimentos mantendo os pilares de sua gestão amparado na observância da legislação, ética e moral.
Por derradeiro, é visível a necessidade da busca administrativa com a protelação – ao máximo – da solução por via judicial, pois o síndico conhecedor de todo este tramite deve diligenciar, sempre, na composição amigável, nem que tenha que receber cotas condominiais parceladas.
Apesar dos desafios é importante o acompanhamento mensal das inadimplências, o contato com o inadimplente e a adoção rápida de medidas para minimizar o impacto nas contas do condominio.
Fábio Trois de Mello
OAB-RS 68.478