Taiana Valar Dal Grande
Há vários pontos positivos para que o empresário abra seu negócio em um shopping center. Dentre eles, pode-se citar a segurança e limpeza que são oferecidas ao empreendedor e aos consumidores, bem como sua estrutura, que tem a capacidade de concentrar consumidores em potencial.
Todavia, o empresário interessado em abrir um negócio em um shopping, antes de entrar neste cenário, deve estar ciente também dos ônus deste ramo, como, por exemplo, o alto custo do aluguel e a comparação dos valores dos produtos com o negócio de rua.
Dessa forma, cabe ao empreendedor atentar-se e pesquisar informações primordiais sobre o shopping, como por exemplo: público esperado, faixa etária, nível socioeconômico, lojas-âncoras e grifes, distribuição do número de lojas, dentre vários outros aspectos.
Outro ponto que merece atenção do lojista é o instrumento contratual de locação a ser estabelecido. Isso porque o lojista encontrará cláusulas bastante específicas deste tipo de negócio, as quais não são usuais em locações simples, tais como o aluguel mínimo e percentual, décimo terceiro aluguel, fundo de promoção, dentre outros.
Para os contratos de locação comercial em shopping center, não existe legislação própria. Somente são regidos superficialmente pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em seu artigo 54, no qual dispõe que “nas relações entre os lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”, sendo considerado este, portanto, um contrato atípico.
Diante da sua atipicidade, o contrato fica sujeito às liberalidades pactuadas entre as partes. Contudo, na prática, os contratos de locação em shopping center demonstram desequilíbrio entre os lojistas e as redes de shopping, tornando os lojistas a parte contratual mais vulnerável, sujeitando-se a diversas cláusulas consideradas abusivas, sem que haja a possibilidade de discussão e discordância das condições.
Neste sentido, a cobrança do aluguel na grande maioria das vezes se dá no seguinte formato: um aluguel mínimo na qual é estipulada uma parcela fixa mínima, que pode ser reajustada conforme índice e período acordados entre as partes, além do aluguel percentual no qual o cálculo é realizado sobre o faturamento bruto do lojista, sendo devida quando exceder o aluguel mínimo e na parte que o ultrapassar.
Outra cláusula que aparece corriqueiramente nestes contratos é o chamado décimo terceiro aluguel, ou também, aluguel em dobro no mês de dezembro. Esta cláusula visa estabelecer que o montante devido pelo lojista é o dobro do aluguel mínimo no mês de dezembro, sob a justificativa de que este seria o mês em que há maior consumo e utilização do shopping.
Também merece destaque o chamado “fundo de promoção, propaganda e marketing”. Além de arcar com as taxas condominiais, o lojista de shopping center ainda deve pagar uma taxa mensal para a divulgação/publicidade do shopping center. Esta taxa é estipulada pelo empreendedor e costuma variar entre 10% a 20% do valor do aluguel. Alguns contratos ainda contêm previsão que obriga o lojista a se inscrever na Associação dos Lojistas.
Por outro lado, é importante destacar duas importantes ações judiciais que são grandes aliadas dos lojistas, já que objetivam proteger os interesses do locatário, quais sejam: a ação renovatória (art. 51) e a ação revisional de aluguel (art. 68), ambas com previsão na lei de locação (Lei 8.245/91).
A renovação compulsória do contrato de locação por meio de ação específica tem por objetivo proteger o ponto comercial. Para ter direito a esta ação, é imprescindível a existência de um contrato por escrito e com prazo determinado; exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos e prova do cumprimento de todas as obrigações pactuadas no contrato em curso. Além disso, somente pode ser proposta no prazo máximo de um ano, e no mínimo em até seis meses antes da data do encerramento da vigência do contrato. Cumpre destacar que se o lojista ceder o seu ponto comercial a terceiros (com anuência do locador), e este continuar exercendo a mesma atividade e cumprir todos os demais requisitos, esses também terão direito à renovação.
Por outro lado, a ação revisional de aluguel tem como finalidade reaproximar o valor do aluguel ao mercado da época, em face de circunstâncias depreciativas ou valorizadoras. Tanto o empreendedor como o lojista, poderão, após 3 anos de vigência do contrato, pleitear em juízo a revisão do preço estipulado para o aluguel.
Conforme observado, os contratos de locação em shopping center são complexos e merecem todo o cuidado na hora de serem assinados. Tendo em vista tratar-se de um contrato atípico, composto por bastante liberalidade em comparação aos contratos de locação comum, o mais indicado é procurar orientação jurídica especializada para proporcionar uma negociação mais justa e evitar cláusulas abusivas que venham a onerar em excesso o lojista e inviabilizar a sua atividade comercial.